Обзор на жилой комплекс Ватсон

дата публикации рейтинга 07.03.2017

Малоэтажные дома вернулись. Забыв, как кошмарный сон, проекты хрущевок, застройщики обратили взор на уютные домики в стиле старой доброй Европы. Укромные дворики с палисадниками, 4-5 этажей, трехметровые потолки и крыша с мансардой. 

В квартирке такого дома готовит чай миссис Хадсон и распутывает сложное дело великий детектив... Но что-то мы размечтались.

Подобно Шерлоку Холмсу, мы не находим пользы в воображении и предпочитаем факты. А значит вперед, за фактами на Бейкер Стрит, 221Б проспект Капитана Рачкова, в гости к Ватсону. Жилому комплексу Ватсон.
Обзор жилого комплекса Ватсон

Окружение и инфраструктура

Англичане предпочитают размеренную загородную жизнь. А посему мы выезжаем из Нижнего и направляемся в сторону Кстово. От микрорайона Верхние Печеры до порога Ватсона на машине мы добираемся за 20 минут. В час пик прибавляйте минут 10-15 на пробку, что копится у выезда из города.

От площади Минина до Ватсона 30 км. Этот путь займет примерно 40 минут. Для сравнения эти же 40 минут до центра Нижнего вы будете добирать от микрорайона Юг (Автозаводский район).

Мы решили разведать все дороги и сразу прокатились от Ватсона до центра Кстово. 3,5 минуты и мы у торгового цента Атолл, где есть аквапарк, стандартный набор магазинов и "показатель близости к цивилизации" — Макдональдс.

— Но постойте, Шерлок! Что же нам делать без машины?
— Элементарно, Ватсон. В 250 метрах от жилого комплекса — остановка. За ней закреплены 2 маршрута: один — в Кстово, другой — в Нижний. 

Нижегородский автобус согласно расписанию ходит каждые 20 минут. У кстовского также есть расписание, он выходит на рейсы скромнее — раз в 1.5 часа. Больше шансов уехать с автостанции — она в 500 метрах от комплекса. Это если напрямую и по полю. А по дорожке придется топать минут 10-15. Без машины, особенно первое время, новоселам тут будет тяжко.
  • жилой комплекс Ватсон
  • Дорога в сторону Кстово
  • ТРЦ Атолл
Через дорогу от жилого комплекса расположился поселок. Его советские улицы — Народная, Профсоюзная и Пионерская, — тянутся до самой Волги. Направляемся туда. 

Поселок заполнен частными домами. В основном добротными кирпичными. Ближе к реке встречаются совсем элитные экземпляры: модные коттеджи с гаражами для лодок. Идиллию домиков разбавляют 5 малоэтажных панелек и серые корпуса военной части.

В поселке есть государственный детский садик № 15. Идти до него от жилого комплекса 4 минуты. Здание садика старое: 1950 года постройки. Помещения внутри детского сада, судя по фото с официального сайта, выглядят куда лучше. Садик работает и это плюс. 

Ближайшая школа в 1,5 километрах. Это 5 минут на машине или почти 20 минут пешком.

Мы заглянули в местное сельпо продуктовый магазин. Он представляет из себя именно то, чего ты ожидаешь: странный запах, злая заспанная продавщица и выбор продуктов как в деревенском магазине. Лучше прогуляться в сторону Кстово (около 1 км) до сетевой Пятерочки. Да и магазин формата "у дома" на территории Ватсона явно не заставит себя ждать.
  • жк Ватсон, проспект Капитана Рачкова
  • Поселок около жк Ватсон
  • Поселок около жк Ватсон
  • Детский садик №15
  • Территория детского садика №15
  • Детский садик №15, фото с официального сайта учреждения
  • Поселок около жк Ватсон
  • Поселок около жк Ватсон
  • Продуктовый магазин в поселке
Но давайте о чем-нибудь менее прозаичном. 10 минут неспешного шага от комплекса и мы на берегу Волги. Обустроенной набережной тут нет, зато есть чистая природа, деревья и даже лыжня. 

В общем поселок совсем не пугает. Это тихий, хоть и своеобразный сосед. Дети катаются с горок, их мамы ходят на лыжах, а папы... папы ждут летней рыбалки. Жизнь идет, и даже дорожки чистит трактор.

Тех, кому недостаточно пробежек по набережной, выручит кстовский ФОК "Волжский берег". На машине до него — 10 минут. 

Застройщик обещает жителям Ватсона свой спортивный комплекс, школу и детский садик под окнами. Говорить о реальности реализации этих проектов пока рано. Как мы знаем, строительство объектов социальной инфраструктуры зависит не только от желания застройщика, но и возможностей местной администрации.
  • Дорога к Волге
  • Вид поселка
  • Вид поселка
  • Набережная Волги
  • Набережная Волги
  • Набережная Волги

Цена и инвестиционная привлекательность

Цена квадратного метра в Ватсоне стартует от 38 000 рублей за квадратный метр. 
В Нижнем Новгороде цена метра уже давно не опускается ниже 55 000 рублей за метр. В Кстово метр новостроя стартует от 43 000 — 45 000 руб.

Сравним цену с похожими объектами Кстовском районе. Жилой комплекс Земляника расположен от Ватсона в 500 метрах в сторону Кстово. Минимальная цена квадратного метра на квартиры без отделки — 47 000 рублей. 

Итого: цена квартиры в Ватсоне ниже рыночной. Это объясняется отдаленностью от города, отсутствием готовой инфраструктуры и отделки. 

Жилье в английско-кстовском квартале подойдет семьям, у которых нет возможности расширить жилплощадь в городе. Например, двухкомнатная квартира 56 метров стоит в Ватсоне меньше 2,5 млн. В Нижнем Новгороде за эти деньги можно позволить себе только "однушку". 

Дешевые студии, на первый взгляд привлекательные для инвестирования, на деле таковыми не являются. Помимо миллиона на квартиру, тысяч 500 нужно будет потратить на ремонт и обстановку. Принимая в расчет местоположение и текущий спрос на аренду в Кстово, цена аренды вряд составит более 10 000 рублей.

Технология строительства, отделка и планировки

Домики Ватсона возводятся по каркасно-монолитной технологии. Заполнение стен — газосиликатным блоком с утеплителем. Благодаря свойствам материала в квартирах должно быть тепло и тихо.
 
Технология строительства знакомая и понятная, а вот сам проект домов нетипичный для нижегородцев. 

В домах первой очереди верхние этажи заняты квартирами с мансардами и высокими потолками 3,2 метра. Есть варианты с эркерными и панорамными окнами.

На цокольном этаже расположены кладовые комнаты. Любой житель Ватсона может приобрести кладовку для хранения велосипеда, комплекта шин, банок с вареньем и другого "хлама", который мы так любим выносить на балкон.
  • жк Ватсон, вид со стороны проспекта Рачкова
  • жк Ватсон, вид со стороны проспекта Рачкова
  • жк Ватсон, строительная площадка
  • жк Ватсон, строительная площадка
А что там с планировками, Ватсон?

Планировки домов первой очереди классические для российской действительности: кухни 8-9 метров(миссис Хадсон здесь будет тесно) и прямоугольные комнаты. Неплохие решения коридоров: предусмотрено место для вместительного шкафа, а иногда и гардеробной. 

Концепция первой очереди понятна и привлекательна: это стандартные "однушки" и "двушки" для семей с детьми. Это квартиры с мансардами, для тех, у кого более взыскательный вкус. Это всего 4 квартиры на этаже, чтобы всем было уютно и просторно.

Соседей у жителей домов второй очереди будет больше: на этаже по 10-11 квартир. Тут наравне с классическими планировками представлены более интересные варианты.

Заявлены планировки однушек и двушек с просторной кухней-гостиной 14-15 метров. Есть неплохое решение "распашной" однокомнатной квартиры, где предусмотрено место для полноценной гардеробной или вместительной кладовки. 

Не обошлось без квартир-студий. Жилье дешевое и ходовое. Их можно рассматривать как альтернативу старой хрущевке где-нибудь в центре Кстово. 


  • Квартира в доме первой очереди, пример планировки
  • Квартира в доме первой очереди, пример планировки
Отделка, сэр?

Деревянные полы, массивные двери и обои с цветочками придется принести с собой. Все квартиры в жк Ватсон сдаются без отделки. Это означает, что в купленной квартире вы найдете:
  • Стеклопакеты на окнах и лоджии
  • Входную деревянную дверь
  • Электрические провода у квартирного щитка
  • Стояки горячего, холодного водоснабжения и канализации. Разводка не выполняется, счетчики не устанавливаются
  • Стены без штукатурки

Надежность застройщика

Последнее дело Холмса: изучение всей подноготной застройщика.

На сайте жилого комплекса Ватсон опубликованы необходимые разрешения на строительство и проектные декларации. 

Объект аккредитован ведущими банками: Сбербанком и ВТБ24. Это означает, что данные банки проверили застройщика и объект, оценили риски и согласились выдавать кредиты на квартиры в данном комплексе.

Согласно декларации застройщиком выступает компания ООО Омега, образованная в 2013 году. Пара обращений к помощи Гугла и узнаем, что Омега входит в группу компаний АСК.

ГК АСК в свою очередь работает на нижегородском рынке с 2003 года. Выполняет весь комплекс работ от проектирования зданий до сдачи объектов и продажи помещений. Помимо "Омеги" в группу АСК входит еще 5 организаций:
  • ООО "АСК" — инвестиционно-строительная компания.
  • ООО "АСК-Строй" — строительная компания, выполняющая функции генподрядчика. Указана в качестве генподрядчика в декларации жк Вастон.
  • ООО "АСК-Недвижимость" — агентство недвижимости.
  • ООО "АСК-Авто" — оказание услуг по аренде спецтехники.
  • ООО "НСТК" — генподрядная организация, осуществляет строительство многоэтажных домов в Нижнем Новгороде. Имеет тех же учредителей, что и ООО "Омега"(на основе проектной декларации жк Ватсон, редакция от 10.12.2014 и ). 

Пробежимся по опыту и заслугам этих компаний. 

ООО "АСК-Строй". Среди реализованных проектов жилой дом на ул. Белинского, 64, дом на проспекте Гагарина, 212а.

НСТК: дом на улице Нижегородская, 28 (железобетонные, фасадные и отделочные работы), клинико-диагностический центр на улице Родионова (полный цикл строительно-монтажных работ). В настоящий момент НСТК выполняет цикл строительно-монтажных работ для жк Атлант(около ТРЦ Фантастика) и жк Жюль Верн(улица Июльских дней).
  • Дом на ул. Белинского, 64
  • Дом на проспекте Гагарина, 212а
  • Жилой комплекс Атлант
  • Жилой комплекс Жюль Верн

На счету компании АСК — жилой дом на Мельникова. Здесь ООО "АСК" является застройщиком, а генподрядные работы выполняет "АСК-Строй". АСК начала строить дом на Мельникова во 2 квартале 2014 года и изначально должна была сдать его в конце 2015 года. Согласно изменениям в проектной декларации срок сдачи дома перенесен на 3 квартале 2017 года.

К самой Омеге все это имеет косвенное отношение: свою историю, хорошую или не очень, компания пока не написала. Но в оценке надежности застройщика мы не можем игнорировать деятельность дочерних компаний АСК. Если реализованные проекты и возраст компании идут в плюс Омеге, то просрочка сдачи даже одного объекта убавляет баллы.
  • Жилой дом на Мельникова, 26а
  • Жилой дом на Мельникова, 26а, февраль 2017

Рейтинг новостройки

Параметры оценкиОценка
Окружение и инфраструктура0.38
Цена и инвестиционная привлекательность1
Надежность застройщика0.47
Технология строительства и отделка0.5
Итоговая оценка2.35
РейтингB+


Ватсон получает оценку В+. Это добротный вариант новостройки со специфическими чертами.

Ватсон это уже не многоэтажный городской муравейник, но еще и не собственный уютный дом. Это решение для тех, кто уже готов к более уединенной и спокойной жизни, но хочет оставаться в 5 минутах от активной городской жизни.

Если у вас в семье есть машина (а лучше не одна), подрастают детишки и жена-домохозяйка, то Ватсон станет хорошим бюджетным вариантом своего жилья. При этом мы рекомендуем обратить внимание именно на дома из первой очереди.

Для жителей Кстово жк Ватсон — это неплохая альтернатива старым квартирам в угрюмых панельках. Это бюджетный вариант отселения своих подрастающих детей. Для последних подойдут дома второй очереди с квартирами-студиями.

РАССКАЗАТЬ ДРУЗЬЯМ